Se o IPTU já tem um efeito gigantesco, qual seria o efeito dos financiamentos inadimplentes?
Primeiro, uma fase de juros baixos, fazendo disparar os financiamentos imobiliários.
Depois, a pandemia, com dois efeitos fulminantes. O primeiro, a queda de renda de parte relevante da população. O segundo, a explosão dos home offices mudando o cenário dos imóveis de escritório. Some-se a a explosão dos juros, afetando a rentabilidade dos fundos imobiliários e afastando os poupadores da caderneta de poupança.
Evidentemente, o mercado financeiro não poderia passar incólume.
Na semana passada, mostramos o caso do maior fundo imobiliário do mercado, o Maxi Renda (MXRF11), administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP – com 500 mil cotistas -, obrigado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a fazer o balanço pelo critério de competência. O que o fundo vem fazendo é a distribuição de dividendos pelo critério de caixa – entrou, distribui-se.
Cria-se um enorme problema de transparência.
O fundo é constituido de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e de imóveis adquiridos – com as respectivas receitas de aluguel. A inadimplência afeta os CRIs. E há uma queda nos preços de imóveis e aumento da ociosidade, em função da crise. Por outro lado, há o ingresso de dinheiro novo, através de novos cotistas.
Teoricamente, há um movimento defensivo complicado por parte dos fundos, para disfarçar a perda de valor patrimonial. Se o investidor se dá conta dessa desvalorização, haverá uma corrida para resgate que terminará por afundar valor das cotas e o próprio fundo. Por isso mesmo, a indústria de fundos fica suscetível a expedientes visando disfarçar o prejuízo.
Um deles é distribuir dividendos mesmo em caso de prejuízo. Ou seja, recebeu a receita de CRIs e de aluguel, mas há um montante relevante de inadimplência dos recebíveis e de queda de valor dos imóveis. Parte da receita, então, tem que ser separada para prevenir inadimplentes. E tem que se a queda de valor dos imóveis, registrando como prejuízo. Só assim se terá idéia do valor patrimonial real do fundo – e de quanto cada investidor de valor real.
Do mesmo modo, as receitas novas – decorrente das novas vendas de cotas – precisam ser devidamente segregadas. Caso contrário, o fundo estará recorrendo ao chamado Efeito Ponzi – a pirâmide, nossa velha conhecida.
Um seguindo episódio aumentou a preocupação do mercado. O Banco Itau entrou com uma ação junto ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), para não ser obrigado a pagar IPTU (Imposto Territorial e Urbano) de imóveis financiados.
Reportagem do Valor, em 2021 mostra que a inadimplência de IPTU em São Paulo foi de 13,44% (R$ 1,7 bilhão). Segundo o advogado Bruno Sigaud, do Sigaud Advogados, “o impacto dessas decisões para bancos e incorporadoras é gigantesco”. Se o IPTU já tem um efeito gigantesco, qual seria o efeito dos financiamentos inadimplentes? Como se recorda, quando as taxas de juros caíram, os bancos estimularam seus clientes a trocar o financiamento para taxas pós-fixadas. A explosão da Selic terá impacto factal sobre esses financiamentos.
O BTG conseguiu suspensão temporária das decisões da CVM, graças ao trabalho de Costa e Silva, ex-presidente do órgão e um dos grandes lobistas do setor. Mas não haverá como deixar de implementar as medidas. A não ser que a CVM pretenda voltar aos tempos de Costa e Silva, que tentou transformar o Boi Gordo em ativo financeiro.
Fonte: Jornal GGN
